Зачастую риэлторы сталкиваются с ситуацией, когда земельный участок находится не в собственности, а в аренде у продавца недвижимости.
Аренда земли – практика, широко распространенная в условиях рыночной экономики. При этом, собственником участка может быть как физическое или юридическое лицо, так и муниципалитет, а арендатором – физическое или юридическое лицо. В качестве объекта аренды могут выступать земли любых категорий, за исключением тех, что изъяты из оборота.
По сути, у такого участка два владельца – арендодатель и арендатор, взаимоотношения которых определены договором аренды. И если у одной из сторон возникнет желание продать участок, возможно ли это? Этот вопрос часто задают риэлторам, специализирующимся на работе с загородными объектами.
Продажа земельного участка в аренде: возможно ли это?
1. Если решение о продаже принимает арендодатель.
Если у арендодателя есть документы, подтверждающие его права на землю, он, как полноправный владелец, может продать участок, несмотря на действующий договор аренды.
После получения свидетельства о регистрации права собственности покупатель может, имея законные основания, прекратить договор аренды и свободно распоряжаться участком.
Ситуация номер два часто встречается при продаже строений, находящихся в собственности, а земельный участок находится в аренде, что знают опытные риэлторы.
2. Если решение о продаже принимает арендатор.
Арендатор не имеет права продать участок, но может передать свои обязательства по договору аренды третьему лицу при согласии владельца участка, выраженном в письменной форме. Если в договоре аренды указано право арендатора на такие действия, это можно сделать без письменного согласия собственника, достаточно уведомить его о своих действиях также в письменной форме. Этот вариант подходит, если собственником земли является муниципалитет или местная администрация.
3. Какие риски возникают для третьей стороны – лица, приобретающего участок в аренде?
Основной риск заключается в невыполнении прежним арендатором своих обязательств по договору аренды. Если управление участком осуществлялось с соблюдением всех условий договора, у арендодателя нет оснований для его расторжения. В случае нарушений можно столкнуться с покупкой участка, когда договор аренды уже не действует. Проверка чистоты сделки – обязанность риэлтора.
Также следует убедиться, что нет задолженности по арендной плате, так как даже небольшая задолженность может привести к расторжению договора аренды и потере участка.
При покупке участка с целью строительства дома необходимо убедиться, что его разрешенное использование поддерживает такие планы. Также важно проверить наличие ограничений на капитальное строительство в договоре аренды (если, конечно, вас интересует строительство). В противном случае арендодатель может расторгнуть договор аренды.
Чтобы избежать будущих конфликтов, рекомендуется заранее согласовать строительные планы с арендодателем.
Если на арендованном участке уже построен и введен в эксплуатацию дом, арендатор имеет преимущественное право на получение права собственности на участок, при условии предварительного согласования со собственником. В случае несанкционированного строительства последствия могут быть неблагоприятными: постройка может быть передана владельцу участка по решению суда или перейти в собственность застройщика вместе с участком.
Важно отметить, что список документов на строительство дома одинаков, независимо от того, является ли участок в собственности или аренде.
Хотя владение участком, принадлежащим в собственность, спокойнее, при соблюдении условий арендного договора и возведении строения арендатор может стать его собственником в будущем.
Любой договор аренды на земельный участок или его переуступка должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Как продать арендный участок?
Получайте новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!
Если вам понравился материал, добавьте его в закладки — возможно, он пригодится вашим друзьям:
Читайте следующие интересные статьи:
Переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Показать все
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
Взгляд на решения судов 2022 года: Статья 552 «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной недвижимости» ГК РФ предписывает, что при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не являющемся собственностью продавца, новый владелец получает право на участок, на котором расположена недвижимость, с сохранением всех связанных обязательств (изменение в арендном договоре). Департамент городского имущества Москвы внес дополнение в договор аренды земельного участка в связи с этим.
Анализ судебной практики. Продажа недвижимости 1. Переход прав на земельный участок при продаже
Руководствуясь статьей 35 ЗК РФ и статьей 552 ГК РФ, при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право использования соответствующей части земельного участка, необходимой для использования этой недвижимости, на тех же условиях, что и предыдущий владелец.
Нормативные документы
Пленум ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 (ред. от 25.12.2013 г.) «О практике применения правил ГК РФ о договоре аренды» 25. В соответствии с пунктами 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с ней» при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, право на этот участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации права собственности.
Правовая допустимость сделки
При продаже дома покупатель получает право на аренду земельного участка на тех же условиях, что и продавец, в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ. Это означает, что продажа недвижимости, находящейся на арендованном участке, допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям использования участка, установленным законом или договором.
Сделка возможна благодаря применению принципа единства судьбы участков и построенных на них объектов, что отражено в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Согласно этому положению, все объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют за судьбой самих участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Требования для проведения сделки
В первую очередь, помимо договора купли-продажи дома, участники должны заключить соглашение о передаче прав аренды на покупателя. К такому соглашению прилагается договор аренды продавца.
Во-вторых, если договор аренды был заключен до 30 октября 2001 года и в нем указано требование об обязательном согласии арендодателя (муниципалитета) при передаче прав, продавцы обязаны предварительно получить это согласие. В случае если договор аренды заключен после указанной даты и на срок не менее 5 лет, согласие арендодателя не требуется. После совершения сделки покупатель может обратиться в муниципалитет (к арендатору) и заключить новый договор аренды, уведомив его о сделке.
Положение о согласии муниципалитета на сделку определено в п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Согласно этому пункту, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Поиск покупателя с арендованным участком — задача сложная
Чаще всего дома с арендованными участками покупают родственники, друзья или знакомые, часто по сниженной цене. Кроме того, покупатель должен иметь собственные средства — ипотечные кредиты или материнский капитал не подходят. Банки рассматривают недвижимость без права собственности как неликвидную для предоставления залога.
Для владельца дома выгоднее сначала оформить земельный участок в собственность, а затем уже проводить продажу.
Для ясности объясню, почему многие покупатели не заинтересованы в покупке арендованных участков. Ведь приобретение таких участков влечет за собой дополнительные сложности и риски, подробности которых можно найти по ссылке выше.
Во-первых, арендованный участок возможно приобрести только через выкуп у арендодателя (муниципалитета). Этот процесс обязателен и связан с определенным процентом от кадастровой стоимости участка, который может различаться в зависимости от региона. Например, в Московской области этот процент составляет 3%, а в Самарской — 20%.
Во-вторых, для оформления арендованного участка необходимо проведение межевания для определения его границ, что не всегда выполнено у всех арендаторов.
В-третьих, возможно ограничение оборота участка. Например, в случае необходимости расширения дороги администрация ограничила обороты на прилегающей территории, что может осложнить выкуп участка.
Понравилась статья? Поставьте лайк
Имеете вопросы? Бесплатная консультация доступна через онлайн-консультанта, форму ниже или по телефону (круглосуточно, без выходных):
Как продать земельный участок, находящийся в аренде?
Несколько лет назад в России произошел настоящий «бум» строительства загородных домов. Многие граждане арендовали землю у государства для строительства. Однако с изменением экономической ситуации многие из них отказались от своих планов. Возникает вопрос, как продать земельный участок, находящийся в аренде, чтобы частично компенсировать затраты, связанные со строительством.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, продать арендованную землю нельзя, так как арендатор не является её владельцем. Однако если выполнены работы по строительству, например, построен фундамент, у арендатора есть определенные права.
Фундамент считается личной собственностью арендатора и может быть зарегистрирован в Росреестре. Таким образом, арендатор получает право на продажу фундамента, даже если земля находится в аренде.
Передача права аренды при продаже недостроя
Процесс продажи включает следующие шаги:
- Обращение в БТИ для составления технического плана строения. Важно иметь документы о праве аренды и разрешение на строительство.
- Регистрация строения в кадастре через БТИ, процедура бесплатная.
- Регистрация прав на фундамент в Росреестре.
- Оформление договора о продаже недостроя с юридической поддержкой.
- Покупатель заключает новый договор аренды с арендодателем.
Необходимо иметь хорошие знания законодательства для успешной реализации каждого этапа. Рекомендуется проводить продажу земельного участка в аренде с участием квалифицированных юристов.
Необходимо иметь хорошие знания законодательства для успешной реализации каждого этапа. Рекомен
Юридические аспекты сделок с арендными земельными участками
Рассмотрим важные правовые моменты, связанные с совершением сделок по аренде земельных участков. При подобных сделках необходимо учитывать различные аспекты, включая правовые обязательства сторон и особенности законодательства, регулирующего такие виды сделок.
1. Договор аренды: Одним из ключевых элементов является договор аренды земельного участка, который устанавливает условия и сроки пользования участком арендатором. Важно учесть, что права и обязанности сторон могут быть четко определены в договоре, включая вопросы об использовании участка, оплате арендной платы, а также порядке его продления или расторжения.
2. Правовой статус участка: При покупке арендного земельного участка необходимо тщательно изучить его правовой статус. Это включает проверку наличия всех необходимых разрешений и документов, подтверждающих правомерность аренды и возможность ее передачи третьим лицам.
Примечание: Важно помнить, что юридические нормы, регулирующие сделки с арендными земельными участками, могут различаться в зависимости от региона.
3. Налоговые аспекты: При продаже арендного земельного участка также следует учитывать налоговые обязательства. Налоги могут взиматься как с продавца, так и с покупателя, и зависят от срока владения участком, его стоимости и других факторов, определенных налоговым законодательством.
4. Юридические консультации: Для успешного завершения сделки рекомендуется обратиться к опытным юристам или специалистам в области недвижимости, которые помогут не только оформить необходимые документы, но и предоставят консультации по юридическим аспектам сделки.
Таким образом, понимание и соблюдение юридических норм и правил являются необходимыми условиями при осуществлении сделок с арендными земельными участками, что позволяет избежать возможных правовых рисков и обеспечить законность всех этапов сделки.
Советы по продаже арендного участка: стратегии для специалистов в недвижимости
При обсуждении сделок с недвижимостью, находящейся в аренде на долгосрочной основе, важно учитывать несколько ключевых аспектов, которые могут значительно влиять на успешность сделки и удовлетворение всех сторон.
Для начала, основной фокус стоит сделать на правовые аспекты. Потенциальные покупатели будут внимательно изучать условия аренды, включая сроки и условия продления контракта. Понимание этих нюансов поможет вам профессионально сопровождать клиентов на каждом этапе сделки.
- Оценка рыночной стоимости арендуемого участка является критически важной задачей. Это поможет определить адекватную цену и избежать конфликтов с продавцами и покупателями.
- Учитывайте возможные ограничения по использованию земли, установленные договором аренды. Они могут включать ограничения по типу строительства или пределам коммерческой деятельности.
Наконец, не забывайте о налоговых обязательствах, связанных с продажей арендного участка. Подготовьте своих клиентов к возможным налоговым последствиям и предложите им решения для оптимизации финансовых потоков.
Всестороннее понимание вышеперечисленных аспектов позволит вам эффективно сопровождать клиентов на пути к успешной сделке с арендным участком.
Юридические аспекты оформления документов для продажи арендного участка
При подготовке к продаже арендного участка необходимо уделить особое внимание юридическим аспектам, связанным с оформлением соответствующих документов. Этот процесс включает в себя ряд важных этапов, каждый из которых необходим для обеспечения законности и безопасности сделки.
Первоначально требуется провести тщательную проверку юридической чистоты арендного договора. Это важный шаг, поскольку он позволяет удостовериться в том, что участок находится в законной аренде, и что условия договора соответствуют законодательству. При обнаружении каких-либо несоответствий или неясностей, необходимо принять меры для их устранения.
Далее следует подготовить необходимые юридические документы для совершения продажи. Среди них могут быть акты о праве собственности или другие документы, подтверждающие правомерность исключительных прав на участок. Важно убедиться, что все документы составлены в соответствии с требованиями законодательства и содержат достаточно информации для идентификации объекта продажи.
После подготовки документации рекомендуется проконсультироваться с юридическим экспертом или специалистом в области недвижимости. Это позволяет удостовериться в том, что все юридические нюансы учтены и сделка будет совершена в соответствии с действующим законодательством. Эксперт также сможет предоставить необходимые рекомендации по минимизации юридических рисков в процессе продажи арендного участка.
Оформление документов при передаче арендного участка в собственность
Передача прав на арендный участок требует точного соблюдения юридических формальностей, что обеспечит надлежащую правовую защиту всех участников сделки. Важно учесть не только процедуры регистрации, но и специфику оформления документов, касающихся передачи прав на земельный участок, находящийся в аренде.
Для начала необходимо составить полный пакет документов, подтверждающих право аренды и желание продавца передать участок в собственность покупателю. Этот процесс включает в себя подписание договора купли-продажи, а также оформление необходимых согласований с участием всех заинтересованных сторон.
Оценка стоимости участка играет ключевую роль в процессе его передачи в собственность. Экспертиза стоимости должна быть выполнена независимым специалистом с учетом рыночной цены на аналогичные объекты недвижимости, что обеспечит честные и справедливые условия для всех сторон сделки.
Юридические аспекты передачи прав на земельный участок подразумевают проверку наличия всех необходимых разрешений и документов, а также согласование правового статуса земли с местными органами власти. Этот этап является критически важным для предотвращения правовых споров в будущем.
Продажа арендного участка с долгосрочной арендой представляет собой особую ситуацию, требующую профессионального подхода и четкой стратегии, разработанной специалистами, знакомыми с рыночными условиями.
Налоговые аспекты сделки необходимо учитывать заранее, чтобы избежать непредвиденных финансовых затрат. Консультация с налоговыми экспертами поможет определить оптимальные налоговые обязательства при продаже арендного участка.